Establishment - хроника настоящего - Черт знает что... - запорожский еженедельник, газета Истеблишмент, запорожская газета, хроника настоящего, стройка

У самого Средиземного моря
Если бы на этом разница кончалась – это было бы полбеды. Чтобы довести дело до конца, попробуем провести небольшое сравнение – где, чего и сколько. Не секрет, что истории массового строительства жилья в наших двух странах чем-то сходны.

У нас были хрущевки – у них в то же время массово строились 3-5-этажные «сарайчики» в стиле «баухаус». Такие здания и теперь составляют немалую долю жилищного фонда Израиля и Украины. И там, и здесь квартиры в таких домах относятся к разряду дешевых.

За исключением одного «но». Если в Запорожье стоимость метра «хрущоб» не отличается разительно от цены нового (или более современного) жилья, то в Израиле цена квартир в 30-40-летних домах если и не падает, то, по крайней мере, катастрофически не успевает за ценой новых квартир.

Аналог запорожской «хрущевской трешки» – самое простое и дешевое жилье в Израиле – вполне можно найти за 60-80 тыс. долларов в центре страны, в пригородах Тель-Авива (который, кстати, с Запорожьем сравнивать не совсем корректно, он больше напоминает Киев – и по уровню жизни, и по статусу). В провинции, на расстоянии 50-70 км, аналогичное жилье падает в цене в 2-3 раза. В окрестностях Хайфы вполне приличную четырехкомнатную квартиру можно купить за 30-40 тысяч. А если хорошо поискать – можно уложиться и в 25. Естественно, следует помнить, что цена квартиры в Израиле очень сильно зависит от улицы, района и даже от конкретного дома (этнический характер соседей, уровень шума, ими создаваемого, наличие парковки для автомобиля возле дома, вид из окна, окрестная инфрастуктура и т.д.).

При этом стоит отметить, что даже такие «древние» квартиры не принято продавать, как у нас говорят, «убитыми» на все сто. В предлагаемых на продажу квартирах, как правило, есть кондиционер, бойлер, минимум встроенной мебели, выполнен простой ремонт. В результате вполне можно въехать и жить.

С новыми домами не все так однозначно – их строят очень много. Настолько много, что города и поселки центра Израиля напоминают одну большую стройплощадку.

Цены – очень разные. И факторы, влияющие на них, те же: инфраструктура, район, место, вид из окна. Хорошая пятикомнатная квартира метров 120-130 в престижном районе может обойтись и в 300-400 тыс. долларов. В районе попроще (но это совсем не означает «гораздо хуже») уютное гнездышко из 4-5 комнат можно найти за 130-160 тысяч. Нет, это будут отнюдь не трущобы. Просто в доме могут жить марроканцы, ближайшая школа будет не слишком престижной, а из окна будет виден не парк, а стена соседнего дома. А что вы хотели за такие деньги?

За них даже в нашем родном Запорожье хотеть можно немного – бетонную стяжку на полу и окна. Все остальное покупателю новой квартиры приходится делать своими руками (дешевый вариант) или руками наемных строителей. Во втором случае доведение свежекупленной квартиры до более-менее жизнепригодного состояния обойдется в дополнительные 200-400 долларов за метр.

Несколько по иному обстоят дела в маленькой , но гордой южной стране. Строительные стандарты (не документы, а традиции и законы рынка) предусматривают продажу не голой коробки, а полностью отделанной по желанию заказчика квартиры. К этому стоит добавить обязательные в новых домах цветы, ковры, зеркала в холлах и лифтах, парковку для машины, системы безопасности, солнечный бойлер (позволяющий почти не пользоваться электрическим) и кладовку в подвале дома.

Если в наши новые квартиры заходить могут только рабочие – для долгого и сложного ремонта, то там в день получения ключей можно смело перевозить мебель и вселяться.

Кому и сколько?
С чем связана такая высокая стоимость недвижимости в стране, которая не может похвастаться ни особыми успехами в экономике, ни высоким уровнем жизни (я об Украине)? Чаще всего мы слышим одно и то же: дорогие строительные материалы, высокие текущие расходы, выплата процентов по банковским кредитам – в результате цена выходит такой, что застройщик вынужден отдавать нам квадратные метры почти по себестоимости. Какова же настоящая себестоимость метра недвижимости на первичном рынке, из чего она складывается, и сколько на самом деле составляет прибыль застройщиков?

В строительстве существует понятия «условно постоянных цен» и «условно переменных цен». Именно из них и формируется цена. К «условно постоянным» относятся затраты на стройматериалы и строительно-монтажные работы. Этот рынок сформирован и является единым для всех застройщиков. «Условно переменные» включают в себя несколько составляющих.

Первое – затраты на приобретение (или аренду) земельного участка. Они зависят от множества обстоятельств: где расположен участок, какова его площадь, кому он принадлежит. Второе – затраты на создание инфраструктуры.

Цена продажи формируется таким образом: цена затрат на строительство + накладные расходы + прибыль.

Себестоимость строительства многоэтажного или частного дома с отделкой под ключ, кухонной мебелью и техникой, сантехникой и полной «декорацией» (ламинат, обои, потолки, дорогая входная дверь с хорошими замками и видеонаблюдением) в Европе колеблется в пределах 500-700 евро за «квадрат». Квадратный метр в квартире в новом доме Берлина (жилье класса эконом, примерно отвечающее нашему классу люкс) обойдется от 650 до 1000 евро в зависимости от характеристик дома.

Стоимость «квадрата» в квартире с отделкой и мебелью не хуже, чем в 5-звездочном отеле, с видом на центральную площадь и бундестаг составляет 4 тысячи евро (6 тысяч долларов). По такой цене продаются квартиры всего на нескольких центральных улицах. В остальных местах – гораздо дешевле.

Сложно даже предположить, что себестоимость строительства у нас может быть равна или даже выше подобной величины в Западной Европе. Этого просто не может быть по определению. В Запорожье и цены на землю ниже, и материалы дешевле, и топливо. О зарплатах строителей даже говорить не стоит. Если считать, что затраты на строительство у всех примерно равны, а накладные расходы (содержание аппарата, реклама и риэлторы) составляют 15-20 евро от формирования цены за квадратный метр. Остальное в цене жилья составляет прибыль застройщика.

Западные крупные инвесторы (а строительством жилья там, как правило, занимаются солидные фирмы, а не какие-то «Элита-центры») зарабатывают 10-12%. У нас же этот процент достаточно велик, и порой величина прибыли может даже превышать себестоимость. Эта парадоксальная ситуация во многом спровоцирована покупателем, заглатывающим крючок с лакомой наживкой из «жилья сразу» и «доступного кредита». Пока баланс платежеспособного спроса с предложением будет таким, прибыль застройщика меняться не будет. Только в том случае, если спрос начнет снижаться, застройщики будут вынуждены снизить свою прибыль.

Квартирные грабли
Все суждения о стоимости жилья – особенно в части анализа и прогнозирования – носят весьма призрачный, субъективный и скользкий характер. Если их проанализировать, то можно обнаружить ряд интересных закономерностей.

Они, в большинстве своем, публикуются и оглашаются людьми, имеющими непосредственный коммерческий интерес «в этой теме», а проще говоря – элементарную корысть, что само по себе не преступно. Плохо другое – в целях сиюминутного «снятия маржи» они готовы писать и говорить что угодно, вешать любую лапшу на уши потенциальных квартироприобретателей. Цель одна – чаще искусственное, а реже – естественное раздутие так называемой коньюнктуры. Как говорил О. Бендер Кисе: «Главное – надувайте щеки!»

Искусственный ажиотаж, подстегивающий спрос, приводит ко второй закономерности: призывы приобретать жилье, вступать в ипотеку, в долевое строительство и прочие программы, связанные с приобретением жилья, сориентированы не на действительную выгоду… или невыгоду. У продавцов жилья такой альтернативы нет – они всегда «в прибылях». К примеру, цены на жилье стали быстро расти. «Гуру инвестиций» тут же подстраиваются: «Покупайте быстрее – завтра будет в десять, двадцать раз дороже. Моя тетя купила в 2006 году за миллион, вчера продала – за пять. Теперь кушает икру на пляже в Сакраменто».

Если же цены застыли, идеологическая версия «заманухи» выглядит так: «Покупайте быстрее! Пока цены стабилизировались – вы купите дверные замки и застеклите лоджию по старым ценам, а не успеете – пожалеете. Моя тетя в декабре стеклила по 100 гривен за квадрат, а глупый дядя, не успевший это сделать вовремя, вчера стеклил уже по 180! Быстрее! Ахтунг!»

Еще одним общепринятым приемом запудривания мозгов является использование профессиональной терминологии при общении с «пересiчними покупцями».

«Девелоперы», «инвесторы» «хай-фай-технологии» и прочие «тендеры» усиленно вытесняют обычные слова, и бедный покупатель квартиры еще на подступах трепещет от причастности к чему-то высокому и таинственному. Чувствуя себя чуть ли не участником межгалактической миссии, спросить, что это такое, стесняется. Загадочная терминология всегда позволяет «съехать в сторону» – о какой ответственности за качество прогнозов можно говорить, если терминология никому, включая самого оракула, не понятна.

Если же говорить конкретно о цене жилья, то она во многом формируется как раз не жильем, а, извините за выражение, черт знает чем. Часто аналитики говорят: «За последние три года жилье в Запорожье подорожало в три, в Киеве – в шесть, в Жмеринке – в двадцать восемь раз». (Цифры взяты произвольно, сохранена суть.) Какое жилье подорожало? И с чего оно должно дорожать в десять раз? Там что, золотые унитазы с недавних пор стоят? Или прирост населения таков, что матери по десятку однояйцевых близнецов ежегодно рожают? Или миллионы олигархов-изгнанников из Конго и Зимбабве, накопив на чужбине праведным трудом, замахнулись на наши квартиры?

Рост цен определяется сегодня лишь одним фактором (спасибо дедушке Марксу за науку): крайне низкий (по сравнению с другими странами) платежеспособный спрос и еще более низкое предложение. Другими словами, низколиквидный рынок, на котором монополист (а в существовании негласного картельного сговора между застройщиками можно даже не сомневаться) может диктовать потребителю свои условия, регулируя при этом предложение. Кстати, сами застройщики имеют в рукаве козырь – они ссылаются на ужасно дорогую землю. Но ведь все в мире относительно – вряд ли земля в Берлине или Тель-Авиве дешевле запорожской. Цена сотки в центре Израиля может доходить до 200 тысяч долларов – неужели кто-то из запорожских застройщиков платил столько за землю?

Начальник городского управления земельных ресурсов Олег Цвиркун говорит, что «арендные ставки за землю, как правило, определяются в каждом случае индивидуально, учитывая многие факторы. Если же речь идет о продаже земли, то ее стоимость определяют эксперты. К экспертной оценке я вообще не имею никакого отношения». При этом чиновник не смог более точно и конкретно назвать стоимость аренды земли под застройку.

Только слепой не видит, что сегодня объемы жилищного строительства до смешного низки. Казалось бы – банки вовсю предлагают кредиты, желающих улучшить свои условия жизни тоже полно. А квартир строится мало, продается – еще меньше. Но очень дорого. Застройщики ведь тоже люди, несвободные от общества. А наше чересчур полярное общество привыкло функционировать по принципу «Лучше меньше, да больше». В смысле, лучше иметь меньший оборот, но большую норму прибыли. Тогда и напрягаться особо не нужно. Многолетний рост цен был вызван спекулятивным спросом на тогда еще дешевое жилье (сейчас он сошел на нет), высокой коррупционной составляющей, желанием сверхрентабельности (по разным оценкам – до 300%).

На рынке должен быть баланс спроса и предложения жилья. Только когда темпы строительства начнут устойчиво опережать платежеспособный спрос на квадратные метры, появится реальная (в том числе и ценовая) конкуренция между продавцами жилья, и оно начнет дешеветь. Только «разгон» строительного рынка (внедрение новых технологий, новых стандартов качества жилья и отделки «под ключ», строительство комфортных, надежных, но экономичных квартир) сможет вывести его на новый качественный уровень – когда он будет жить не за счет «процентов» (точнее, десятков процентов прибыли), а за счет оборота и ликвидности.

Черт знает что...

другие материалы по теме: