Квадратный метр за кругленькую сумму

Одной из причин столь резкого скачка цен была вероятность введения ст. 11 Закона «О налоге на доходы физических лиц», где предусматривали налог на операции по продаже недвижимостью в размере 13%. И хоть эта статья так и не  вступила в силу, тенденция роста цен стала неизбежной.

Сегодня на рынке  недвижимости выжидают. Цены остаются стабильными, резких скачков аналитики не наблюдают.  

Цены: стоим, ждем – бежим, упадем
– Уже около полутора  месяцев цены на квартиры стоят на месте, – говорит заместитель директора АН «Запорожская недвижимость» Ирина Горская. – Снижаться они начинают, как правило,  только с приходом лета: зимой цены ползут вниз, к весне квартиры снова начинают  дорожать – люди отметили все зимние праздники и снова активно включились в  процесс. Летом активность людей замирает на отметке «ноль», поскольку это пора  отпусков и отдыха, цены на квартиры немного снижаются, но к сентябрю дорожают  опять.

За пять лет риэлторы наблюдают неоднократное повторение этой кривой,  поэтому летний «обвал», прогнозируемый аналитиками рынка, это, на самом деле,  ожидаемое и вполне оправданное незначительное снижение цен на недвижимость.  Заместитель директора АН «Капитал-сервис» Александра Кабашная все прогнозы и  анализы в СМИ склонна считать якобы провокацией. По ее словам, статьи о  неминуемом обвале цен вредные: после их публикации риэлторские конторы, видите  ли, плохо работают. Люди, прочитав ряд материалов о приближающемся обвале цен,  начинают выжидать и перестают выставлять квартиры на продажу.

Обвал цен: «підманула, підвела»
– Обещанного аналитиками  обвала цен мы все ждали очень долго, — говорит директор АН «Век» Татьяна Баева.  – Ждали, что принятие пресловутого 13%-го налога на прибыль подстегнет продавцов  быстрее избавляться от «зависшей» недвижимости, и цены, таким образом,  существенно упадут. Но Киев «заморозил» принятие этого закона еще на год. С  другой стороны, операции на рынке были «заторможены» выборами: все ждали  изменений и не спешили расставаться с недвижимостью. Но обвала не произошло,  хотя на 2-3 тыс. долларов подешевели квартиры в пятиэтажных домах-«хрущевках»:  такое жилье все меньше пользуется спросом. А «полнометражные» пятиэтажки в  центре города продолжают «держаться на плаву».  

«Первичка»: верю-не верю
После громкого скандала,  связанного с киевской компанией «Элита-центр», активность на первичном рынке  слегка поубавилась: эта афера несколько подорвала уверенность населения в  беспроигрышности инвестирования в недвижимость. Не пострадали только крупные  строительные компании, которые много уже лет на рынке и успели создать имидж и  заработать репутацию. Интерес к жилью, которого еще нет, существенно снизился, в  то время как его цена осталась прежней. Люди по старинке предпочитают покупать  то, что уже можно увидеть и потрогать, говорят риэлторы. Однако строительные  компании утверждают обратное.

– Несмотря ни на что, квартиры на первичном  рынке продолжают пользоваться достаточно высокой популярностью, их цена  колеблется от 450 до 820 долл. за кв. метр, — говорит маркетолог компании  «Арсенал-резерв» Татьяна Порубаймих. – Существенная разница в цене объясняется  тем, что строительство на этом рынке ведут несколько компаний, и ценообразование  у всех разное. На стоимость квартиры влияют непосредственно качество жилья,  зарплата строителей и затраты на приобретение стройматериалов. К примеру, газ  составляет около 50% себестоимости цемента.

По словам Порубаймих,  ценообразование на запорожском рынке во многом хаотично и бессистемно. Из-за  низкой ликвидности на него влияет почти все, начиная от политической и  экономической ситуации, заканчивая погодными условиями и неожиданными  происшествиями в Украине или в мире. После громкого с «Элитой-центр» ручеек  желающих сделать инвестиции в жилье иссяк: многие решили действовать по старинке  и вкладывать деньги в «живые» доллары.

Сегодня «вторичная» однокомнатная  квартира в Орджоникидзевском районе на пр. Ленина стоит от 10 до 30 тыс.  долларов, в зависимости от площади и общего состояния, а идентичная жилплощадь в  Заводском районе колеблется в цене от 9 до 27 тысяч у.е. Ирина Горская говорит,  что на вторичном рынке спросом пользуются «полнометражки» 1953-1957 «годов  выпуска». Это, в основном, центр города либо Жовтневый район, где жилье может  стоить до тысячи долларов за кв. метр. Однако самые популярные – полнометражные  однокомнатные квартиры – среди предложений найти практически невозможно.  Говорят, что их очень редко выставляют на продажу. Из «спальных» популярны  Бородинский и Южный микрорайоны, где квартиры стоят примерно одинаково – за  однокомнатную просят 18-35 тыс. долларов.

«Вторичка»: купить, снимать
– Сегодня недвижимость стала  вдвое дороже, чем два года назад, поскольку в то время спрос превышал  предложение. В июле-августе 2005 года в течение дня одну квартиру могли  посмотреть три-четыре клиента, – говорит Горская. – Сегодня продавцов больше,  чем желающих купить, но цены до сих пор находятся на том же уровне.

Рано или  поздно рынок должен прийти к равенству спроса и предложения путем изменения  цены. Сегодня риэлторы пытаются формировать спрос, что в их собственных  интересах. Делается это многими способами, в том числе популяризацией банковских  ипотечных займов. Покупателей заманивают «сверхвыгодными условиями», такими как  отсутствие аванса, «низкие» проценты, продолжительные сроки кредитования. Однако  никто не упоминает о том, что банк имеет право отобрать практически выкупленную  квартиру и пустить ее с молотка, если покупатель по какой-либо причине не может  погасить задолженность, пусть даже в пару тысяч долларов.

Новострой: комфорт или элита
Утверждение, что квартиры в  новостройках «элитные» и недоступны для людей без набитого кошелька и солидного  счета в банке Татьяна Порубаймих считает заблуждением и стереотипом:
– Нет  четкого определения «элитной» квартиры. То, что сейчас строится, – это квартиры  повышенной комфортности, жилье для среднего класса населения. Новостройки – это  не дома для элиты. Элитным считается дом с собственной инфраструктурой (кафе,  магазином, тренажерным залом, сауной или бассейном), выгодным местом  расположения, привлекательным видом из окна и жильцами с примерно одинаковым  уровнем достатка. Таких домов в Запорожье практически нет. Комфортные квартиры в  новых домах приемлемы как для состоятельных людей, так и для тех, чей уровень  доходов можно считать средним. Кстати, новые квартиры дешевле, чем аналогичное  жилье на вторичном рынке: новострой сдается под чистовую отделку – без  сантехники, внутренних дверей и обоев, а старые квартиры уже пригодны для жилья  – в них все это есть изначально.

 По словам Порубаймих, деньги в  недвижимость «на вырост» обычно вкладывают семьи, в которых есть дети 16-18 лет.  Родители правильно считают, что лучше позаботиться о жилье для молодых семей уже  сейчас, поскольку через пару лет цены могут существенно вырасти.

Это точка  зрения риэлтора. Объективно цены вполне могут и снизиться, ведь не секрет, что  стоимость недвижимости у нас давно стала выше, чем в некоторых европейских  столицах.